Sanatoria strutturale: quando è necessaria e come evitare errori che possono bloccare una compravendita
Negli ultimi anni sempre più committenti si sono rivolti al nostro Studio, spesso con una certa preoccupazione, per risolvere difformità strutturali realizzate recentemente, anni prima o addirittura decenni addietro.
Nella maggior parte dei casi non si tratta di opere eseguite con l’intenzione di violare la normativa. Al contrario, i proprietari hanno agito in buona fede, affidandosi all’impresa esecutrice oppure ritenendo, erroneamente, che l’intervento fosse troppo modesto per richiedere un progetto strutturale.
Il problema emerge quasi sempre nel momento meno opportuno: una compravendita, una successione, una ristrutturazione o una verifica documentale fanno emergere opere strutturali mai autorizzate, trasformando un intervento apparentemente semplice in una questione tecnica complessa.
Un caso reale
Tra le numerose sanatorie affrontate dal nostro Studio ce n’è una particolarmente significativa.
Una famiglia aveva ormai concluso la vendita della propria abitazione quando, durante le verifiche preliminari al rogito, sono emerse alcune modifiche strutturali eseguite molti anni prima senza le necessarie autorizzazioni.
La vendita si è improvvisamente bloccata.
I tecnici che fino a quel momento avevano seguito la pratica non conoscevano il corretto iter di regolarizzazione strutturale e i proprietari hanno perso settimane preziose prima di individuare un professionista in grado di affrontare la situazione.
Anche gli interventi più semplici possono nascondere problemi
Un altro episodio dimostra quanto sia facile sottovalutare questi aspetti.
Durante la ristrutturazione di un appartamento in condominio, un’impresa aveva programmato la demolizione di una parete interna spessa appena 12 centimetri, ritenendola un semplice divisorio.
Le verifiche hanno invece dimostrato che quella parete contribuiva al sostegno dei solai sovrastanti e svolgeva una funzione strutturale.
Questo episodio insegna una cosa fondamentale: non è possibile stabilire se una parete sia portante osservandone soltanto lo spessore o la posizione.
Perché oggi questi casi sono sempre più frequenti?
Negli ultimi anni è aumentata l’attenzione verso la regolarità strutturale degli immobili.
I notai richiedono verifiche sempre più approfondite prima delle compravendite, gli uffici tecnici prestano maggiore attenzione agli aspetti strutturali e gli acquirenti desiderano maggiori garanzie sulla sicurezza dell’immobile.
Per questo motivo situazioni rimaste sconosciute per decenni emergono oggi con molta più frequenza.
Come si svolge una sanatoria strutturale?
Ogni pratica è diversa, ma normalmente il percorso comprende:
- rilievo dell’immobile;
- ricostruzione delle opere realizzate;
- eventuali indagini sui materiali;
- verifiche strutturali secondo la normativa vigente all’epoca dell’intervento;
- predisposizione della pratica di sanatoria;
- eventuale progettazione degli interventi di rinforzo.
Dall’avvio della pratica alla sua conclusione difficilmente trascorrono meno di tre o quattro mesi, ai quali possono aggiungersi i tempi necessari per eventuali interventi di adeguamento.
Gli interventi più frequentemente sottovalutati
Molti problemi nascono da opere considerate, erroneamente, “di modesta entità”.
| Intervento | Perché è opportuno rivolgersi preventivamente ad un ingegnere strutturista |
|---|---|
| Apertura di una porta o finestra in una parete | La parete potrebbe avere funzione portante anche se apparentemente non lo sembra. |
| Demolizione di pareti interne | Anche pareti di modesto spessore possono contribuire alla stabilità dell’edificio. |
| Realizzazione di una scala interna | Può modificare il comportamento strutturale dell’edificio. |
| Rifacimento del tetto | Possono cambiare in modo significativo i carichi sulla struttura esistente. |
| Rifacimento di un solaio | È necessario verificare la capacità portante della struttura esistente. |
| Realizzazione di un soppalco | Introduce nuovi carichi sulla struttura. |
| Tettoie e gazebo | Richiedono verifiche e specifiche autorizzazioni strutturali. |
| Piscine | I carichi trasmessi al terreno e alle strutture devono essere verificati. |
| Ampliamenti | Anche interventi di dimensioni contenute richiedono un progetto strutturale. |
| Sopraelevazioni | Richiedono verifiche sull’intero edificio. |
Questa tabella ha carattere puramente informativo e non sostituisce una valutazione tecnica. Ogni intervento deve essere analizzato singolarmente da un ingegnere strutturista.
Conclusioni
Una sanatoria strutturale non rappresenta necessariamente un problema irrisolvibile, ma richiede esperienza, conoscenza delle normative succedutesi negli anni e una corretta gestione dell’intero iter tecnico e amministrativo.
L’esperienza maturata in decine di pratiche ci ha insegnato che la prevenzione rimane sempre la scelta migliore.
Prima di eseguire qualsiasi intervento che possa interessare la struttura di un edificio è sempre consigliabile confrontarsi con un ingegnere strutturista.
Una consulenza preventiva richiede generalmente poche ore. Una sanatoria strutturale, invece, può comportare mesi di lavoro, indagini specialistiche, eventuali interventi di rinforzo e costi decisamente superiori.